自9月5日深圳房地產新政出臺后，近日深圳各家銀行公布具體執行細則。
9月12日，記者注意到多家銀行陸續發布公告表示：一是即日起，依據最新政策，將不再區分首套住房和二套住房；二是多家銀行表示，受新政影響，目前部分存量二套商業房貸也已觸發存量房貸利率的常態化調整機制，客戶9月12日起可提交申請調整。
截至發稿前，記者梳理有近20家銀行發布了公告，包括工商銀行深圳分行、中國農業銀行深圳分行、建設銀行深圳分行、浦發銀行深圳分行、興業銀行深圳分行、平安銀行深圳分行、上海銀行深圳分行、江蘇銀行深圳分行、光大銀行深圳分行、華夏銀行深圳分行、恒豐銀行深圳分行、渤海銀行深圳分行、廣發銀行深圳分行、華僑銀行深圳分行、徽商銀行深圳分行、珠海華潤銀行深圳分行、深圳農商行等。
上述銀行發布公告的政策背景是，9月5日深夜，深圳市住房和建設局、中國人民銀行深圳市分行聯合印發《關于進一步優化調整本市房地產政策措施的通知》（簡稱《通知》），自9月6日起，各銀行業金融機構根據深圳市市場利率定價自律機制要求和本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水平。
深圳首套、二套取消利率差異：
二套房100萬貸款，30年少還8萬
具體來看此次深圳銀行公布的具體執行細則，一是即日起，依據最新政策，將不再區分首套住房和二套住房。
在9月5日深圳出臺樓市新政前，深圳首套房和二套房的利率定價公式分別為LPR-45BP和LPR-5BP。
根據此次新政，深圳首套、二套不再有利率差異，深圳的二套房貸新發利率較之前降低40個基點。據此簡單計算，按照100萬貸款本金、30年期等額本息的方式計算，房貸總還款成本將減少近8萬元、月供額將減少約220元。
“影響不算大，但對于增量的貸款金額較大的改善型客戶，月供負擔下降的效果還是比較明顯的，特別是屬于門檻上的需求，會加速其入市的節奏。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
他認為，目前制約改善的最大阻礙，就是現在的置換客戶，往往需要“賣舊買新”來實現置換，但客戶手上的二手房賣不掉，或只能以很低的價格賣掉，導致置換的周期拉長，賣舊后，還需要籌集一大筆資金付首付，月供負擔也不小。因此，穩定二手房價格，加速循環才是當前穩樓市和推動改善型需求是釋放的關鍵。
存量二套商業房貸
觸發存量房貸利率的常態化調整機制
此外，根據深圳各銀行公告，部分第二套商業性個人住房貸款已觸發存量房貸利率常態化調整。
具體調整細則是：調整規則存量房貸利率加點值高于上季度全國新發放房貸利率平均加點值加30BP以上的，可申請調整加點值，重新約定的加點值不低于上季度全國新發放房貸利率平均加點值加30BP。具體加點值根據市場供求、客戶資信情況、貸款擔保變化等因素確定。
根據各銀行公告，具體計算規則為：全國新發放房貸利率平均加點值=中國人民銀行最新公布的上季度全國新發放房貸平均利率-該利率對應季度內各月5年期以上LPR的算術平均值。
在此之前，2024年，中國人民銀行公告〔2024〕第11號提出，存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行自主協商、動態調整存量房貸利率。
李宇嘉分析稱，偏離幅度的設定是調整規則的關鍵內容。偏離幅度如果設定過小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業務承受能力，借款人也難以及時享受到優惠。為兼顧合理讓利與可持續性經營，商業銀行經過測算，將該偏離幅度約定為30BP。存量房貸利率加點值高于上季度全國新發放房貸利率平均加點值加30BP的，可申請調整加點值。
在9月5日深圳出臺樓市新政后，首套、二套不再有利率差異。因此，部分存量二套商業房貸也已觸發存量房貸利率的常態化調整機制。同時，經過多次下調后，存款利率大幅度下調，三年期和五年期定存利率分別降至1.25%和1.30%，加上同業拆借、公開市場操作利率下調，也具備了銀行調整利率的基礎。
與此同時，李宇嘉也認為銀行面臨著嚴重的“資產荒”，按揭是優質的資產，也推動銀行通過降低利率搶客戶、留住客戶。中國人民銀行信貸收支數據顯示，今年7月份，居民境內人民幣存款減少1.11萬億元，同比多減7800億元。居民購房積極性下降，新增按揭規模同比持續下降，存量按揭也因為提前還貸而減少。因此，銀行也有降低利率、留住客戶，甚至搶占其他行客戶的內在激勵。
各銀行在公告中也表示，借款人可以登錄各銀行手機銀行，通過“房貸利率調整”相關功能，查詢是否符合協商變更加點值條件。符合條件的借款人，可按系統提示自助辦理。無法線上辦理的可以撥打各銀行客服電話咨詢，也可以直接聯系貸款經辦機構。
本文鏈接：深圳近20家銀行官宣：房貸新政開始執行，部分存量二套也調整http://www.hufazx.com/show-1-50218-0.html
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